Какие риски ожидают владельца недвижимости при продаже квартиры по ипотеке?

Сегодня далеко не каждый может купить квартиру за наличные деньги. Поэтому государством предусмотрен вариант покупки недвижимости по ипотечному кредиту, который предоставляется банком.

Простая схема продажи квартиры по ипотеке

При этом продавец получает всю сумму полностью и ничего не теряет. А покупатель вносит лишь первоначальный взнос, а остальную суммы выплачивает банку ежемесячно в соответствии с договором.

Многих продавцов интересуют, с какими рисками можно встретиться при продаже квартиры через ипотеку.

Следует сказать, что алгоритм продажи недвижимости по ипотеке составлен так, что риски сведены до минимума, поскольку сделка осуществляется через банк, то продавец защищен от получения фальшивых денег. В случае внесения залога наличными все купюры можно проверить на подлинность в банке.

Кроме того, любая сделка, которая была совершена до перечисления денег продавцу, оспаривается в судебном порядке, что также защищает продавца и позволяет вернуть квартиру.

Между тем риск все же существует. Банк может не одобрить ипотеку и отказать покупателю в кредите. В этом случае продавец вынужден будет возвратить залог, поскольку договор расторгнут не по вине покупателя.

Чтобы этого избежать, имеет смысл заранее проверить квартиру на предмет юридической чистоты.

Какие документы нужны для продажи квартиры по ипотеке?

Продавец должен собрать пакет документов и представить их в банк. Для совершения сделки купли/продажи квартиры через ипотеку, нужно представить следующие документы:

• Копия паспорта владельца недвижимости.
• Технический паспорт на квартиру.
• Кадастровый паспорт, в котором указана стоимость квартиры. Если срок действия этого документа превышает 5 лет, то его необходимо обновить.
• Выписка из Росреестра или иной документ, подтверждающий право собственности.
• Основание, подтверждающее, что продавец стал собственником жилья. Это может быть договор о купле/продаже, ордер, завещание.
• Документ, который свидетельствует о том, что жилплощадь не находится под арестом или не заложена.
• Справка из жилконторы, в которой указан состав лиц, прописанных на данной жилплощади.
• Стоимость квартиры.

Продавцов беспокоит вопрос о том, можно ли, имея на руках эти документы, совершить сделку без их ведома. Это невозможно, поскольку при совершении купли/продажи квартиры необходимы личные подписи обеих сторон.

Чтобы минимизировать риски, проверяйте недвижимость на юридическую чистоту

Однако, если продавец все же сомневается, то лучше лично доставить документы в банк и не подписывать никаких бумаг и обязательств, кроме самого договора о купле/продаже.

Как осуществляется продажа квартиры в ипотеке?

Алгоритм сделки продажи квартиры по ипотеке продуман до мелочей, поэтому прост и понятен любому человеку, не имеющему специальной юридической подготовки. Это позволяет самостоятельно провести всю процедуру, не привлекая риелторов, услуги которых придется отплачивать.

Продавец находит покупателя и обсуждает с ним стоимость квартиры. Если стороны приходят к общему соглашению, то заключается предварительный договор, который лучше заверить у нотариуса. Далее, покупатель вносит залог, а продавец выдает расписку о получении указанной суммы денег. Этого документ также имеет смысл заверить нотариально.

После чего стороны обращаются в банк, предоставив полный пакет документов. Банк рассматривает заявку, проверяет квартиру на юридическую чистоту и выносит решение о предоставлении кредита.

Как совершается сделка по продаже квартиры по ипотеке?

Если банк одобрил ипотеку, то можно приступить к оформлению сделки купли/продажи. Чтобы свести все риски к нулю, можно воспользоваться двумя способами внесения денег:

• Перевод средств на расчетный счет продавца через банк.
• Закладка денег в банковскую ячейку.

Оба способа контролируются банком, что защищает продавца от потери денег и квартиры.

5 этапов оформления сделки купли/продажи квартиры

Покупатель подписывает с банком договор кредитования, вносит первоначальный взнос. На этом же этапе составляется договор о купле/продаже между продавцом и покупателем. Деньги переводятся на счет продавца после завершения оформления сделки и выдаче покупателю документа о праве собственности.

Как составляется договор купли/продажи квартиры по ипотеке?

При продаже квартиры по ипотеке составляется два договора – предварительный и основной.

При продаже квартиры по ипотеке составляется два договора

Оба договора содержат практически одинаковую информацию за исключением номера кредитного договора, который заключается между банком и заемщиком.

Этот документ по своей сути является лишь черновиком основного документа, но необходим банку для оформления кредита.

Основной договор содержит информацию о недвижимости.  В документе указывается:

• Адрес.
• План и квадратура помещения.
• Стоимость жилья.
• Данные о продавце и покупателе.
• Описывается основное действие, то есть, о чем заключен договор.
• Указывается, на каком основании владелец жилья был признан ее собственником.

Кроме того, в основном договоре отражается способ расчета, а также форма передачи собственности и сроки. Этот документ вступает в силу с момента его подписания. Однако право собственности переходит к покупателю лишь после оформления госрегистрации.

Особенности продажи квартиры по военной ипотеке

Военнослужащие, которые приобрели недвижимость по военной ипотеке, имеют право ее продать до погашения кредита. Это позволяет улучшить жилищные условия, а также приобрести новое жилье при переводе на другое место службы.

Можно продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Для этого необходимо снять обременение с квартиры, которая до погашения кредитного и государственного долга является залогом. Это можно сделать несколькими способами:

• Погасить банковский кредит и вернуть государственный долг из личных накоплений.
• Взять в банке потребительский кредит и использовать его для погашения ипотеки.
• Продать квартиру, а на вырученные деньги погасить потребительский кредит.

Таким вариантом продажи и покупки новой квартиры по военной ипотеке военнослужащие могут воспользоваться неограниченное количество раз до исполнения 42 летнего возраста.

Другой вариант продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, подразумевает передачу права собственности на жилье покупателю. В этом случае нет необходимости снимать с объекта недвижимости обременение, что существенно упрощает процедуру купли/продажи и сокращает сроки оформления сделки.

Как видим, государством предусмотрены удобные условия продажи квартир по ипотеке и сведены все риски к минимуму, как для продавцов, так и для покупателей. Поэтому не стоит беспокоиться  участникам сделки и смело покупать и продавать квартиры по ипотеке, а не ждать, когда накопятся наличные средства.